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上證報中國證券網(wǎng)訊 5月20日，德必集團發(fā)布最新一期投資者關(guān)系活動記錄報告，公司就未來業(yè)績增長點、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型計劃、海外園區(qū)業(yè)務發(fā)展、客戶結(jié)構(gòu)、第二增長曲線等幾個方面與投資人展開交流。

針對未來業(yè)績增長點，公司表示將重點圍繞以下三個方面持續(xù)發(fā)力，努力為投資者創(chuàng)造可見、可持續(xù)的成長空間：一是全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，提升運營毛利率水平依托公司品牌優(yōu)勢、行業(yè)口碑及資源積累，推進輕資產(chǎn)運營模式，重點發(fā)展合作分成、托管加盟等低資本投入的運營業(yè)態(tài)。2023年以來80%以上的新拓項目都是合作分成和托管加盟模式，運營毛利率相對傳統(tǒng)租賃模式大幅度提升，新模式的毛利率達50%以上。二是推進精細化管理，提升會員及其他服務收入占比。通過優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、拓寬盈利渠道，降低單一業(yè)務依賴度，增強整體盈利韌性與經(jīng)營穩(wěn)定性。2025年，公司會員及其他服務收入占比已達25.55%，同比增長17.61%，緩沖行業(yè)租金下行帶來的壓力，展現(xiàn)出良好的內(nèi)生增長動力。三是創(chuàng)新產(chǎn)品體系，提升品牌競爭力順應行業(yè)發(fā)展趨勢，推出“DoBe Hub”靈活辦公產(chǎn)品線，進一步完善產(chǎn)品矩陣，增強市場響應能力與客戶粘性。該產(chǎn)品線將作為公司未來品牌升級與市場競爭的重要抓手，助力公司在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)提升品牌影響力與市場地位。

運行模式方面，自2022年以后，公司全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，新增項目80%以上為聯(lián)營模式與托管運營模式。新增直營承租模式嚴格限制發(fā)展。三年目標是，非租金收入要達到50%以上（2025年為25%），五年達到80%。聯(lián)營分成模式毛利在50%以上，托管運營模式毛利80%以上。公司凈現(xiàn)金流持續(xù)增長，需要現(xiàn)金投資的項目規(guī)模持續(xù)縮減。另外，德必戰(zhàn)略發(fā)展重點聚焦長三角、京津冀及成渝經(jīng)濟圈三大核心區(qū)域。這些地區(qū)是人口流入型城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著。新園區(qū)的準入條件更聚焦硬核科技、人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有前景的區(qū)域。

海外方面，公司自2012年就走出國門在意大利設立了園區(qū)，后來陸續(xù)在美國硅谷、新加坡、墨爾本等地逐步展開布局。海外園區(qū)和國內(nèi)的經(jīng)營并不完全相同，公司以DoBe Hub產(chǎn)品為主，主要服務中國企業(yè)出海、本地中小企業(yè)。同時，結(jié)合中國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、供應鏈優(yōu)勢，積極與中國出海優(yōu)秀企業(yè)合作合資發(fā)展（包括新能源類、科技制造類、AI+文創(chuàng)、AI+短視頻類、AI+展會演藝等）。出海發(fā)展，已經(jīng)成為德必未來十年最重要的戰(zhàn)略舉措之一。

客戶結(jié)構(gòu)上，2018年之前，德必園區(qū)內(nèi)客戶中文化創(chuàng)意類企業(yè)占比超過50%，科技類企業(yè)占比約40%。隨著科技與AI時代的到來，園區(qū)企業(yè)向硬核科技、人工智能、文化+科技等方面轉(zhuǎn)化，純科技類企業(yè)增長迅速，加上文化+科技，創(chuàng)意+科技轉(zhuǎn)型類企業(yè)的快速發(fā)展，該類企業(yè)占比達到70%左右，傳統(tǒng)的文化、創(chuàng)意類企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出收縮的態(tài)勢。2025年，公司園區(qū)內(nèi)重點客戶續(xù)約率達到82%。為了滿足園區(qū)科技企業(yè)、AI+文創(chuàng)類企業(yè)對于算力快速增長的龐大需求，提升園區(qū)服務水平與客戶粘性。

對于未來長期發(fā)展，公司表示，目前會員費實際付費率接近98%，客戶續(xù)費率近90%，客戶年均付費情況與客戶的規(guī)模有關(guān)，多少不一。會員服務費包括多項內(nèi)容，有些毛利較高，有些持平，個別服務策略性是虧損補貼性質(zhì)的。德必2025非租金收入已經(jīng)達到3.12億，占總營收比例25.5%，公司的目標是積極做深、創(chuàng)新服務，每年保持一定比例增長，力爭三年左右非租金收入達到50%以上。為了滿足科技企業(yè)、AI+文創(chuàng)類企業(yè)，對于算力的龐大需求，公司正在積極籌建分布式園區(qū)算力中心，今年下半年將推向市場，未來Token算力收入將成為非租金收入的重要組成部分。（朱帆）

關(guān)鍵詞： 園區(qū) 轉(zhuǎn)型 算力 積極 全面 輕資產(chǎn)模式